Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định hiện hành về đối tượng và đặc điểm sử dụng của cá nhân, tổ chức đối với đất đai.

Nhiều trường hợp trên thực tế cho thấy, người dân sử dụng đất lâu năm nhưng không hề biết mình đang sử dụng theo trường hợp nào, có được cấp sổ đỏ hay không, nghĩa vụ tài chính hàng năm đã thực hiện đủ hay chưa. Về lâu dài, việc sử dụng đất không giấy tờ chứng minh rất dễ gây bất lợi, nhất là khi đất bất ngờ nảy sinh tranh chấp hoặc khi cần bổ sung hồ sơ để hoàn thiện hợp đồng mua bán nhà đất.

Một số trường hợp khác, đất được cấp các giấy tờ xác nhận quyền sử dụng theo các quy định cũ ở thời kỳ trước nhưng vẫn chưa điều chỉnh lại, hoặc đã có quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vì lý do nào đó bị gián đoạn hoặc chồng chéo thông tin, sai lệch với thực tế,... Mặc dù vẫn có thể chứng minh quyền lợi của mình nhưng nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giao dịch rất khó để tiến hành một cách đảm bảo về các giá trị pháp lý.

Dựa trên các quy định của pháp luật hiện hành, bài viết này sẽ tổng hợp và chỉ ra các điều kiện, loại giấy tờ hỗ trợ quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để người dân nắm rõ, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho chính mình.

Đối tượng và điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại điều 99. Theo đó, những đối tượng sau đây thuộc nội dung mà điều luật đề cập:

• Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
• Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
• Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
• Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
• Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
• Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
• Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
• Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
• Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
• Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 100 Luật Đất đai có quy định, điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có một trong các loại giấy tờ sau:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
• Nếu là các loại giấy tờ trên nhưng ghi tên người khác thì phải kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp.

Trong trường hợp không có các loại giấy tờ kể trên thì điều kiện được áp dụng theo điều 101 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

• Sử dụng đất trước ngày luật này có hiệu lực, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
• Sử dụng ổn định đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 cũng đặt ra các giới hạn đối với các đối tượng sử dụng đất nhưng không được cấp Giấy chứng nhận, bao gồm:

• Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
• Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
• Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
• Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã đề cập ở trên.
• Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
• Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Để có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ghi nhận quyền sử dụng, sở hữu tài sản trên đất, người dân cần đối chiếu xem mình thuộc vào trường hợp nào để bổ sung các giấy tờ liên quan vào hồ sơ, sau đó tiến hành theo đúng thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền.

Xem thêm:

• Thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những điều cần biết
• Làn sóng đầu tư Shophouse trên thị trường bất động sản 2019
• Tìm hiểu nhà ở xã hội ở các quốc gia trên thế giới
• Dự án Cát Tường Phú Hưng Bình Phước có đáng mua như lời đồn?