Nội dung chính
  1. Đã có 8 dấu hiệu bong bóng nhà đất trong năm 2018
    1. 1. Lượng giao dịch tăng và không có dấu hiệu dừng lại
    2. 2. Giá cả tăng đột biến, không theo quy luật
    3. 3. Số lượng các công trình tăng đột biến
    4. 4. Địa bàn triển khai dự án mở rộng khắp nơi
    5. 5. Chủ thể tham gia thị trường bất động sản đa dạng
    6. 6. Quy mô các dự án tăng cao
    7. 7. Giá trị dự án “leo thang” cùng giá cả
    8. 8. Sản phẩm dự án “đắt như tôm tươi”
  2. Bong bóng nhà đất sẽ vỡ năm 2019?

Điểm lại 08 dấu hiệu bong bóng nhà đất năm 2018

Đăng bởi BTV Hải Dương -

Trong số 10 dấu hiệu thì đã có 08 dấu hiệu bong bóng nhà đất 2018 xuất hiện. Chính vì vậy mà đã có nhiều dự đoán rằng nguy cơ bong bóng nhà đất năm 2019 sẽ xảy ra.

Giới chuyên gia cho rằng, dấu hiệu của bong bóng bất động sản được thể hiện qua 10 yếu tố sau đây:

  • Số lượng giao dịch tăng;
  • Giá cả trên thị trường tăng;
  • Các dự án được khởi công tăng;
  • Địa bàn triển khai tăng;
  • Các chủ thể bất động sản tăng;
  • Quy mô dự án tăng;
  • Giá trị dự án tăng;
  • Dòng tiền vào các dự án tăng;
  • Đầu tư công tăng mạnh;
  • Nguồn vốn xây dựng nhà đất tăng mạnh.

Đã có 8 dấu hiệu bong bóng nhà đất trong năm 2018

Ông Trần Kim Dung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Quản lý kinh tế trung ương chia sẻ tại Diễn đàn Kinh tế Việt 2018 cho biết: Việt Nam đã có 8 trên 10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản.

Những dấu hiệu đó là:

1. Lượng giao dịch tăng và không có dấu hiệu dừng lại

Từ cuối năm 2017 đến 2018, lượng giao dịch bất động sản bắt đầu tăng trưởng đột biến và chưa thấy có dấu hiệu sẽ dừng lại.

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết: Tổng lượng cung bất động sản về nhà ở chung cư và nhà ở gắn liền với đất trong 9 tháng đầu năm trên cả nước là 100.000 sản phẩm. So với năm 2017 đã tăng gần 20.000 sản phẩm.

Tổng lượng giao dịch bất động sản nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2018 đạt 50.756 sản phẩm. Riêng quý II/2018 đạt 1.634 sản phẩm.

Hà Nội và Tp. HCM là 2 thị trường đầu tàu có lượng giao dịch lớn mạnh nhất, và cũng là nơi có nguồn cung đa dạng. Nhất là nguồn cung về nhà ở chung cư với 25.574 sản phẩm tại Hà Nội và 34.092 sản phẩm tại Tp. HCM.

2. Giá cả tăng đột biến, không theo quy luật

Tất cả các dự án đều hứa hẹn khả năng sinh lời cho người mua và nhà đầu tư, nhưng tăng đến 10% sau 3 tháng là điều ít ai nghĩ đến. Vậy mà nó đã xảy ra vào năm 2018, nhiều dự án có mức tăng trung bình 10% sau 3 tháng, thậm chí là trên 10%.

Giá đất tăng nhanh là dấu hiệu của bong bóng nhà đất?

Một trong những dấu hiệu nhận biết bong bóng nhà đất đó là giá đất tăng mạnh: Tăng 10% là bình thường, tăng 20 - 50% là tăng cao, tăng 50 - 70% là tăng quá cao và tăng 100% là sẽ xảy ra bong bóng bất động sản. Tuy nhiên không thể xem đó là dấu hiệu cho tất cả mọi trường hợp.

Ví dụ như Bình Dương, dự đoán giá đất tỉnh Bình Dương sẽ tăng gấp đôi năm 2020 với mức tăng bình quân tùy các khu vực mà tăng từ 45 - 95%. Sở dĩ có mức tăng như vậy là vì giá đất hiện tại ở tỉnh này còn rất thấp so với tiềm năng phát triển của khu vực và thấp hơn nhiều so với những khu vực ở tỉnh khác cùng tiềm năng. Mặc dù mức tăng cao nhưng đây không phải là hiện tượng bong bóng nhà đất.

Hay một số khu vực như Trảng Bom, Long Thành thuộc Đồng Nai; Tân An, Đức Hòa của Long An ghi nhận giá đất tăng và tăng nhanh. Tuy nhiên đó cũng không phải là bong bóng thị trường nhà đất, mà đó là sự tăng giá để phù hợp với tình hình phát triển của hiện tại. Ví dụ như Trảng Bom được công nhận là đô thị loại IV, bất động sản mở ra cơn sốt mới. Hay Tân An chính thức thành đô thị loại II thuộc tỉnh Long An thì giá đất đô thị loại II đương nhiên phải khác.

Giá đất tăng là một trong những dấu hiệu của hiện tượng bong bóng nhà đất, nhưng có phải là bong bóng thật hay không thì còn phụ thuộc vào rất nhiều các dấu hiệu khác nữa.

3. Số lượng các công trình tăng đột biến

Năm 2018 cũng là năm chứng kiến sự xuất hiện của hàng loạt các dự án, công trình xây dựng. Trong số đó có rất nhiều các dự án chưa được cấp phép xây dựng nhưng vẫn tham gia chào bán một cách tràn lan. Những dự án này thường được chào bán với giá rẻ để thu hút người mua.

4. Địa bàn triển khai dự án mở rộng khắp nơi

Không chỉ các thành phố lớn như Tp. HCM, Hà Nội mà các khu vực lân cận cũng thu hút ngày càng nhiều các dự án “đổ bộ” về. Ví dụ như ở phía Nam, ngoại trừ Tp. HCM luôn “sốt” thì năm 2018 ghi nhận các khu vực lân cận cũng thu hút rất nhiều các dự án lớn, nhỏ như Long An, Bình Dương, Tây Ninh, Bà Rịa Vũng Tàu, Đồng Nai…

5. Chủ thể tham gia thị trường bất động sản đa dạng

Thêm một dấu hiệu bong bóng nhà đất năm 2018 nữa là sự góp mặt của các chủ thể trong thị trường bất động sản. Nếu như trước đây thị trường bất động sản là của người bán cụ thể và người mua nhất định thì lúc bấy giờ ai cũng có thể là người bán và ai cũng có thể trở thành người mua.

6. Quy mô các dự án tăng cao

Năm 2018 là năm người ta chứng kiến: Dự án sau to hơn dự án trước; dự án sau vượt trội hơn dự án trước. Ghi nhận trên thị trường, không hiếm để thấy có những dự án bất động sản quy mô lên đến 500 ha. Và đó là lý do để người ta nghi ngờ bong bóng đang diễn ra trong năm 2018.

7. Giá trị dự án “leo thang” cùng giá cả

Bong bóng nhà đất là gì? Là khi giá cả của một sản phẩm bất động sản được “thổi” giá lên một mức rất cao, cao hơn rất nhiều so với giá trị thực của nó.

Năm 2018, chứng kiến nhiều dự án mặc dù trông cũng bình thường thôi nhưng bỗng được nâng tầm giá trị khi giá cả bỗng nhiên được “thổi” to ra rất nhiều lần. Thị trường ghi nhận năm 2018 đã có những căn biệt thự có giá 200 tỷ đồng, và cũng có những khu vực giá đất tăng đến 1 tỷ đồng/m2.

8. Sản phẩm dự án “đắt như tôm tươi”

Các dự án bất động sản luôn có được lòng tin của người mua/ nhà đầu tư bởi sự an toàn và khả năng sinh lời, phát triển. Tuy nhiên không phải mọi dự án đều có được điều đó.

Vậy mà năm 2018 người ta thấy nguồn tiền đổ dồn vào các dự án. Có những dự án dù chưa mở bán nhưng đã có người đặt mua. Không ít dự án “cháy hàng” vì lượng người mua quá đông. Chính điều này đã đặt ra nghi vấn liệu có phải đây là dấu hiệu bong bóng nhà đất 2018 hay không?

Sản phẩm dự án “cháy hàng” là dấu hiệu của bong bóng nhà đất?

Một trong những dấu hiệu của bong bóng nhà đất là tình trạng sản phẩm dự án “cháy hàng”. Tuy nhiên không phải mọi sản phẩm dự án “cháy hàng” thì đều là dấu hiệu của bong bóng nhà đất.

Ví dụ như dự án Phúc An Garden Bình Dương của Tập đoàn Trần Anh.

Không chỉ lần 1, Phúc An Garden Bình Dương tiếp tục cháy hàng trong đợt mở bán thứ 2. Chỉ sau 3 tiếng đồng hồ, 99% sản phẩm đã có chủ. Nhiều người trở về tay không.

Tương tự, Phúc An Garden mở bán lần 3 và tiếp tục cháy hàng sau 2 giờ đồng hồ. 99% sản phẩm lại được bán sạch trong vòng 2 tiếng. Những người chậm tay đã trở về với sự tiếc nuối.

Nhưng sự cháy hàng của Phúc An Garden không phải là dấu hiệu của bong bóng nhà đất. Mà dự án của Trần Anh Group cháy hàng vì tiềm năng sở hữu, khả năng phát triển, giá bán và phương thức thanh toán với nhiều ưu đãi…

Tương tự với Phúc An Garden, nhiều dự án cũng bán sạch sành sanh trong ngày mở bán, nhưng nếu xem đó là dấu hiệu của bong bóng nhà đất thì phiến diện vô cùng.

Nếu các dấu hiệu trên là thật thì Việt Nam chỉ còn 2 dấu hiệu nữa thôi là xảy ra bong bóng nhà đất, và quay trở lại thời kỳ bong bóng nhà đất 2008 - thương vụ chấn động lịch sử. 2 yếu tố còn lại đó là: Đầu tư công tăng mạnh và nguồn vốn xây dựng nhà đất tăng mạnh.

Bong bóng nhà đất sẽ vỡ năm 2019?

Dựa vào 8 dấu hiệu bong bóng nhà đất 2018 nói trên, nhiều người đã dự đoán năm 2019 sẽ là năm vỡ bong bóng nhà đất. Không chỉ vậy, năm 2019 là năm chu kỳ 10 năm lặp lại “lời nguyền” bong bóng nhà đất.

Sự thật có đúng là như vậy?

Trái lại với nhận định của Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Quản lý kinh tế trung ương, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng: Năm 2019 sẽ không diễn ra hiện tượng bong bóng nhà đất. Và vì không diễn ra nên không thể vỡ bong bóng.

Giáo sư, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ cho rằng: Bong bóng bất động sản phải được thể hiện bằng dấu hiệu sốt đất trên toàn thị trường, diện rộng với khoảng thời gian liên tục. Giá đất sẽ được tăng theo từng ngày, từng giờ và tạo thành đường cong đột biến. Trong khi đó giá đất 2018 chưa thể làm được điều đó. Thậm chí tăng giá chỉ thể hiện ở một số loại hình, ở một số nơi, còn giá nhà ở lại đang có chiều hướng giảm.

Nếu so sánh với bong bóng nhà đất giai đoạn 2007 - 2012 thì thấy, những dấu hiệu bong bóng nhà đất 2018 chưa có gì rõ nét và bất thường. Ở thời điểm 2007 - 2012, giá đất biến động trên mọi mặt trận, ngay cả đất nông nghiệp cũng tăng giá. Giá tăng được tính theo tuần, theo ngày và thậm chí là theo giờ.

Còn năm 2018, giá đất có tăng nhưng tăng lẻ tẻ, tăng ở một số tỉnh thành hoặc ở những nơi hứa hẹn sẽ trở thành đặc khu. Và thời gian tăng cũng được tính theo tháng chứ không vồ vập như 10 năm trước. Vậy nên không thể gọi năm 2018 hay năm 2019 là khủng hoảng thị trường hay bong bóng nhà đất được.

Hơn nữa, ngày 01/01/2019, Thông tư 19/2017/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước được chính thức áp dụng đối với các ngân hàng thương mại. Theo đó, giảm tỷ lệ vốn vay ngắn hạn, cho vay trung và dài hạn từ 45% xuống còn 40%.

Hành động này cho thấy Nhà nước đang có sự kiểm soát chặt chẽ đối với việc cho vay bất động sản giai đoạn 2019 - 2020. Những dự án thiếu hiệu quả sẽ không được duyệt cho vay. Khi thấy dấu hiệu đầu tiên của bong bóng nhà đất, Nhà nước sẽ nhanh chóng can thiệp để nó “xì hơi” chứ không đợi to lên rồi vỡ.

Chúng ta đang bước vào tháng cuối cùng của năm 2019 nên đến đây có thể khẳng định một điều rằng bong bóng nhà đất không hề diễn ra nên không có chuyện vỡ bong bóng nhà đất 2019. Mặc dù các dấu hiệu bong bóng nhà đất 2018 đã có song chưa rõ nét và chưa đầy đủ để tạo thành bong bóng. Nếu hiện tượng bong bóng bất động sản có xảy ra, thì có lẽ sẽ phải một vài năm sau đó nữa. Tuy nhiên tất cả cũng chỉ là dự đoán, chưa có cơ sở nào khẳng định chắc chắn chuyện tương lai này cả.

Xem thêm: