Mua đất sổ chung, làm thế nào để đảm bảo quyền lợi?

Đất sổ chung được rao bán tràn làn, mức giá bán sẽ "mềm" hơn so với đất sổ riêng. Mua đất sổ chung, khốn đốn vì bán không được, tách sổ thì vô cùng rắc rối.

Chị Mai Anh (40 tuổi, Tp. Thủ Dầu Một) chia sẻ: Vợ chồng tôi tích cóp được hơn 600 triệu và có ý định ra riêng nên tìm mua đất khu vực Thủ Dầu Một cho tiện công việc của cả 02 vợ chồng. Kinh tế khá hạn hẹp nên không dám mua diện tích lớn mà chỉ tìm mua ở các đường hẻm nhỏ. Tìm được thông tin bán đất trên một diễn đàn, chúng tôi liên hệ để xem đất vì thấy vị trí và giá khá hợp lý. Vợ chồng tôi được giới thiệu một ngôi nhà cấp 4 khác xinh xắn với diện tích 30m2. Vì nhà đẹp giá tốt, với lại người bán hứa hẹn sẽ sớm tách sổ lại trong lúc vợ chồng nôn nóng ra ở riêng nên đã xem nhẹ vấn đề pháp lý nhà đất.

Đến năm 2016, vì chuyển đơn vị công tác nên vợ chồng tôi muốn bán nhà để chuyển đi. Lúc này đất sổ chung bắt đầu làm vợ chồng tôi gặp nhiều rắc rối. Vì sổ chung, nên giờ muốn làm gì cũng phải dính đến hàng xóm, vợ chồng tôi phải quà cáp và hết lời thuyết phục, nhờ vả thì mới chịu giúp để vợ chồng tôi được tách sổ.

Ngay từ thời điểm quyết định mua, nếu như chú ý đến pháp lý và đòi tách sổ đỏ trước khi ký hợp đồng và giao tiền thì mọi chuyện sẽ rất đơn giản. Thậm chí, bên bán sẽ có trách nhiệm phải làm, người mua không phải tốn thời gian và vất vả về sau.

Từ câu chuyện vừa nêu trên, khi mua đất chung sổ cần phải lưu ý đến những vấn đề sau:

Cách giảm thiểu rủi ro khi mua nhà đất chung sổ

Mua đất chung sổ đồng nghĩa với việc không thể làm các thủ tục ký kết và hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật nếu như không có giấy ủy quyền đồng ý cho người bán thực hiện chuyển quyền sử dụng cho người khác. Việc mua bán chỉ được làm chứng bằng hợp đồng cá nhân và các văn bản giao nhận bằng tay.

Mặc dù biết trước là rủi ro có thể xảy ra, thế nhưng người mua ở những trường hợp đặc biệt vẫn bắt buộc phải mua nhà đất chung sổ. Nếu không thể đủ điều kiện mua đất sổ riêng, cách duy nhất là áp dụng các biện pháp nhằm giảm thiểu rủi ro tối đa nhất có thể.

• Các văn bản mua bán phải có đầy đủ chữ ký của bên bán, bên mua và bên thứ 3 làm chứng
• Xem xét kỹ để không mua phải nhà đất dính quy hoạch và các vấn đề pháp lý, không đảm bảo điều kiện tách sổ đỏ
• Người đồng sở hữu sổ đỏ phải biết bản cam kết đồng ý tách thửa (có văn bản và chữ ký của 02 bên)

Theo quy định thì nhà đất sổ hồng, sổ đỏ chung sẽ thuộc trường hợp tài sản chung hợp nhất của các đồng sở hữu. Và quyền sở hữu chung này có thể là hợp nhất có thể phân chia và không thể phân chia. Và các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung. Nếu muốn chuyển nhượng cho người khác tài sản thuộc sở hữu chung đó thì phải xem xét tài sản đó có thể phân chia hay không. Nếu phân chia sẻ sẽ có thể tách sổ riêng cho người mua, nếu không thể phân chia thì người mua cũng chỉ có thể sử dụng chung và tất nhiên là mua nhà đất xác lập quyền sở hữu chung với các đồng sở hữu còn lại.

Hồ sơ và thủ tục tách thửa

Hồ sơ gồm:

• Đơn xin tách thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu khi thực hiện quyền đối với một phần thửa đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)

Thủ tục tách thửa:

Thủ tục tách thửa sẽ phức tạp hơn so với thủ tục làm sổ đỏ lần đầu, vì vậy thời gian để hoàn tất cũng sẽ nhiều hơn so với các thủ tục làm sổ đỏ chung cư, thủ tục làm sổ đỏ đất nông nghiệp,... Quy trình đầy đủ thủ tục tách thửa (tác từ sổ đỏ chung sang sổ đỏ riêng) như sau:

• Người có nhu cầu xin tách thửa hoặc hợp thửa lập một (01) bộ hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
• Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính.
• Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp.
• Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai, trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp xem xét và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới.
• Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi cho cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới, trừ trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường được uỷ quyền.
• Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày giấy chứng nhận được ký, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất.

Trên đây là những vấn đề liên quan đến đất chung sổ. Mặc dù việc tách thửa không quá khó khăn đến mức không thể thực hiện. Thế nhưng, để an toàn và tránh phiền hà thì người mua nên yêu cầu bên bán hoàn tất thủ tục tách sổ đỏ, tách sổ hồng rồi mới ký hợp đồng mua bán và trả toàn bộ số tiền mua bán nhà đất. Trong trường hợp, đất chung sổ đang ở dạng sổ đỏ hộ gia đình, thì anh/chị nên tham khảo thêm những vấn đề liên quan đến tách sổ đỏ hộ gia đình thành sổ đỏ cá nhân.

>>>> Xem thêm:

• Đất vườn có làm sổ đỏ được không? Các vấn đề liên quan
• Đất 03 có làm được sổ đỏ không? Có được chuyển mục đích sử dụng?
• Cấp sổ đỏ đất nông nghiệp và các thủ tục liên quan