Cha mẹ cho con đất có cần chữ ký của những người con khác không?

Việc cho con cái nhà đất để làm quà, làm của hồi môn rất phổ biến. Liệu cha mẹ cho con đất có cần chữ ký của những người con khác không?

Quy định vấn đề cho con đất đai, nhà ở được rất nhiều người thắc mắc, không chỉ liên quan đến pháp lý và có tác động rất lớn đến tình cảm anh em trong gia đình. Không ít trường hợp vì phân chia đất đai do cha mẹ để lại dẫn đến xích mích, đánh nhau, từ mặt nhau giữa những người cùng một gia đình. Vậy:

• Cho con cái đất cha mẹ có cần sự đồng ý của những anh em còn lại trong gia đình?
• Việc cho đất 1 người con, còn những người lại không cho có được hay không?
• Cha hay mẹ là người có quyền quyết định cho con cái đất?
  ...

Dưới đây sẽ là những quy định chính xác nhất về vấn đề "Cha mẹ cho con đất có cần chữ ký của những người con khác không?":

Trường hợp đất thuộc quyền sở hữu của ba mẹ

Theo quy định tại Điểm d khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng.

Khi các thành viên trong hộ gia đình không có chung quyền sử dụng đất (chỉ có cha mẹ bỏ tiền ra nhận chuyển nhượng tài sản) thì Giấy chứng nhận sẽ ghi tên cha mẹ (các con không có quyền).

Trong trường hợp này, việc cha mẹ cho 1 trong các đứa con của mình đất, không cần đến chữ ký của những người còn lại. Theo nguyên tắc pháp lý, chỉ cần có đủ chữ ký của những người có tên sở hữu trên sổ đỏ (trường hợp này là cha và mẹ) thì giao dịch này hoàn toàn hợp pháp. Mọi tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng đều không có hiệu lực.

Tuy nhiên, với trường hợp nhà đất là của cha mẹ nhưng các con sống cùng trong ngôi nhà đó. Trong quá trình chung sống, các con đã bỏ tiền ra cải tạo, nâng cấp nhà... khi cha mẹ định đoạt thì không được định đoạt phần cải tạo, nâng cấp nếu không có ý kiến của con... Vì vậy, nếu bố mẹ quyết định cho đất, trường hợp này công chứng viên sẽ yêu cầu tất cả những người có tên trong hộ khẩu gia đình cùng phải ký vào hợp đồng thì mới hoàn tất thủ tục.

Về lý thuyết, cha mẹ vẫn có quyền định đoạt dựa trên giá trị pháp lý của sổ đỏ. Nhưng, xét về tài sản trên đất và quá trình cải tạo hoàn toàn có thể xảy ra kiện tụng nếu các người con khác không đồng thuận

Ngoài ra, tùy thuộc thực tiễn mỗi địa phương lại có quy định khác nhau (có nhiều nơi bắt buộc những người có tên trong hộ khẩu gia đình đều phải ký thì mới sang tên được).

Trường hợp tất cả các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất

Dựa vào nội dung quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013:

"Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”

Với quy định vừa nêu trên, tất cả các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

• Có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).
• Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất (nếu con sinh sau thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì không có chung quyền sử dụng đất).
• Có quyền sử dụng đất chung

Theo luật đứng tên sổ đỏ mới nhất thì các thành viên trong gia đình sẽ có tên trên sổ đỏ (những người sinh ra trước thời điểm cấp sổ đỏ).

Trường hợp này cha mẹ muốn cho 1 trong số những người con của mình đất cần phải có đầy đủ chữ ký của số người đứng trên trên sổ đỏ còn lại, nếu không, giao dịch sẽ vô hiệu.

Trường hợp đất còn có chủ sở hữu ngoài gia đình

Theo điều 197 của Bộ Luật Dân sự, Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.

Tuy nhiên, với trường hợp nhiều người cùng đứng tên sổ đỏ, trong đó có các thành viên trong gia đình (chung sổ hộ khẩu) và những người khác (không cùng hộ khẩu), hoặc sổ đỏ đứng tên cha mẹ và những người khác. Trường hợp này, nếu cha mẹ muốn cho con đất buộc phải có chữ ký của các con và những người sở hữu khác.

Trong trường nếu những người còn lại đòi chia quyền lợi theo công bằng, cha mẹ có thể xử lý bằng các cách: chia tách đất thành nhiều thửa khác nhau (đối với đất diện tích thích hợp), chi trả số tiền tương ứng với phần được hưởng trên giá trị thực của mảnh đất. Sau khi có được chữ ký trên hợp đồng thỏa thuận quyền lợi và chữ ký trên văn bản công chứng chuyển quyền sử dụng đất, cha mẹ mới hoàn tất thủ tục cho/tặng con đất.

Căn cứ vào đặc điểm sở hữu đất riêng của từng gia đình mà anh/chị có thể đối chiếu với 3 trường hợp nêu trên. Để thuận lợi nhất, nên hỏi trực tiếp Phòng công chứng hoặc Phòng TN&MT trước khi làm thủ tục, do quy định về "Cha mẹ cho con đất có cần chữ ký của những người con khác không?" thực tiễn mỗi địa phương mỗi khác.

Xem thêm:

• Mẫu đơn sang/chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuẩn, hợp pháp 2021
• 1 người đứng tên 2 sổ đỏ được không? Các quy định liên quan
• Hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ: những quy định phải biết