Nội dung chính
  1. Thời hạn sử dụng của các loại đất và thủ tục gia hạn
  2. Một số câu hỏi liên quan đến Giấy chứng nhận hết hạn
    1. Giấy chứng nhận hết hạn có bị Nhà nước thu hồi không?
    2. Đất hết hạn sử dụng có chuyển nhượng được không?
    3. Đất sắp hết thời hạn sử dụng có được chuyển nhượng không?

Xử lý như thế nào khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết hạn

Trong quy định của pháp luật về đất đai, nhiều loại đất không được sử dụng dụng lâu dài đối với một chủ sử dụng, do đó, khi kết thúc khoảng thời gian được ghi, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xem là hết hạn.

Đối với từng loại đất, đối tượng sử dụng mà sẽ có thời hạn khác nhau. Người dân thường lo lắng vì không rõ sau khi hết hạn, thủ tục gia hạn có phải là bắt buộc và liệu có thuộc trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Nhìn chung các quy định hiện hành đều chỉ rõ các trường hợp, do đó, người dân hoàn toàn có cơ sở để yên tâm về việc quyền và lợi ích hợp pháp của mình luôn được bảo vệ.

Dưới đây là tổng hợp các trường hợp, thủ tục và một số vấn đề còn thắc mắc xoay quanh việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết hạn dựa trên Luật Đất đai 2013 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành.

Thời hạn sử dụng của các loại đất và thủ tục gia hạn

Mặc dù trong Giấy chứng nhận đều ghi rõ loại đất, thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, người dân về cơ bản vẫn cần phải nắm rõ để đối chiếu với thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tránh sai sót hoặc nhầm lẫn. Tại Điều 126 Luật Đất đai 2013 có nêu rõ thời gian đối với các loại đất sử dụng có thời hạn. Cụ thể:

  • Đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
  • Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
  • Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
  • Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
  • Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
  • Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này.
  • Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
  • Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.
  • Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
  • Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Từ các quy định trên nhận thấy, có hai hướng xử lý phát sinh: hoặc là tiếp tục sử dụng theo thời hạn cũ hoặc tiến hành thủ tục gia hạn.

Khi nào người dân có thể tiếp tục sử dụng mà không cần gia hạn? Theo Điều 74 khoản 2 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất”.

Nếu người dân thuộc trường hợp này vẫn muốn tiến hành gia hạn thì làm theo thủ tục sau đây:

  • Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;
  • Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;
  • Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Với các cá nhân, tổ chức không thuộc trường hợp vừa đề cập ở trên thì buộc phải tiến hành thủ tục gia hạn khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết hạn. Cũng theo Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục gồm:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Tối thiểu 6 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng tiếp phải chuẩn bị hồ sơ xin gia hạn quyền sử dụng đất.

Hồ sơ gia hạn sử quyền dụng đất (theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT):

  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
  • Bản sao Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án phù hợp thời gian xin gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
  • Chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Bước 2. Nộp hồ sơ

  • Nộp hồ sơ gia hạn quyền sử dụng đất tại cơ quan tài nguyên môi trường.
  • Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Bước 3. Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

  • Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất; trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất.
  • Người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường.

Bước 4. Trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

  • Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
  • Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định.

Một số câu hỏi liên quan đến Giấy chứng nhận hết hạn

Giấy chứng nhận hết hạn có bị Nhà nước thu hồi không?

Việc thu hồi đất phải được tiến hành theo các trường hợp quy định của pháp luật. Nếu đất sử dụng hết hạn không thuộc trường hợp đó thì người sử dụng vẫn được tiếp tục sử dụng hoặc gia hạn thời gian sử dụng.

Đất hết hạn sử dụng có chuyển nhượng được không?

Cần phải tiến hành gia hạn theo đúng thủ tục thì bên mua và bên bán mới có quyền được tiếp tục hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đất sắp hết thời hạn sử dụng có được chuyển nhượng không?

Đất sắp hết thời hạn nghĩa là vẫn đang trong thời hạn sử dụng. Do đó, chỉ cần đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về chuyển nhượng đất đai thì hai bên vẫn được quyền mua bán.

Xem thêm: