Kiến thức về bất động sản hình thành trong tương lai (Tổng hợp)

Bất động sản hình thành trong tương lai đang trở thành phân khúc thu hút nhà đầu tư trong nhiều năm trở lại đây. Lợi nhuận của hạng mục này vẫn luôn là một ẩn số vô cùng thú vị.

Bắt đầu với bất động sản hình thành trong tương lai, nhà đầu tư phải trang bị đầy đủ kiến thức về thị trường và đặc biệt là những quy định của pháp luật có liên quan. Để đảm bảo cho việc đầu tư, trước khi bắt đầu, những kiến thức về bất động sản hình thành trong tương lai dưới đây bắt buộc phải năm vững:

Khái niệm bất động sản hình thành trong tương lai

Được nghe khá nhiều nhưng không phải ai cũng hiểu rõ bất động sản hình thành trong tương lai là gì?

Dựa theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 có quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Theo đánh giá của các chuyên gia, đây là hạng mục bất động sản hết sức nhạy cảm. Mặc dù đã có những quy định pháp luật rõ ràng vì thực tế giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai rất đa dạng nên vẫn có nhiều điểm bất cập. Đối với những người không nắm rõ các điều luật quy định rất dễ bị người bán "qua mặt" dẫn đến bất cập và rủi ro khi mua bán. Hầu hết khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai đều mua hoặc đầu tư bằng lòng tin đối với chủ đầu tư. Tất cả các hình ảnh và thông tin về sản phẩm đều chỉ là thiết kế, bản vẽ cho tương lai.

Luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

Chính từ những đặc điểm của bất động sản hình thành trong tương lai, ngay từ thời điểm loại hình đầu tư này vừa xuất hiện, pháp luật Việt Nam đã có những quy định chi tiết đối với kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

a. Bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được phép đi vào kinh doanh khi:

• Có đầy đủ các loại giấy tờ liên quan như: giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
• Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
• Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trước khi tiến hành bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
• Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Ngoài những điều kiện để được phép kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, để khắc phục trình trạng chủ đầu tư huy động vốn trái phép và chiếm dụng vốn của khách hàng. Trong luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật nhà ở 2014 đã có quy định chặt chẽ.

b. Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn theo các hình thức:

• Huy động vốn từ tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo “hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.
• Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ quy định là bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Về chi tiết, anh/chị có thể tham khảo thêm ở điều 68 Luật nhà ở và điều 55 Luật kinh doanh bất động sản.

c. Quy định về tiến độ thanh toán

Điều 57 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định cụ thể như sau:

• Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.
• Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
• Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
• Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết

Thủ tục mua bán/chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai

a. Thủ tục mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là văn bản biểu hiện về mặt hình thức thể hiện thỏa thuận của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Và bên bán sẽ có nghĩa vụ bàn giao nhà ở và quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán cho bên bán theo giá cả và phương thức thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định cụ thể tại Điều 18 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Khi lập hợp đồng, cả bên mua và bên bán cần chú ý kỹ đến các vấn đề sau:

• Điều khoản về thông tin nhà ở: Vì là bất động sản chưa hình thành hoặc đang hình thành nên thông tin về nhà ở mà chủ đầu tư cung cấp phải rõ ràng và chi tiết tránh nhầm lẫn và hạn chế tranh chấp xảy ra.
• Điều khoản về giá mua bán: các bên phải thỏa thuận về giá mua bán tại thời điểm ký kết hợp đồng và khách hàng được hưởng giá mua nhà ở tại thời điểm ký hợp đồng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

b. Thủ tục chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

Điều kiện chuyển nhượng:

• Theo điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, thủ tục chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi đủ các điều kiện sau đây.
• Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác nếu chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.
• Phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

Thủ tục chuyển nhượng bao gồm các bước cơ bản sau đây:

• Ký thỏa thuận nhận cọc hoặc hợp đồng đặt cọc (hợp đồng phải có đầy đủ các giấy tờ theo quy định)
• Thông báo với chủ đầu tư về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
• Công chứng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng (chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ theo quy định hoặc hướng dẫn của phòng công chứng)
• Nộp giấy tờ công chứng cho chủ đầu tư
• Trả hồ sơ cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng

Lưu ý: các bước thủ tục trên được thực hiện đối với chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai chưa có số, có thể coi là chuyển nhượng hợp đồng mua bán.

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

a. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

Đối với Chủ đầu tư:

• Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
• Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc:

1. Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở;
2. Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;
3. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;
4. Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

(Ngoài ra sẽ còn thêm một số điều kiện khác, xem chi tiết tại Thông tư 26/2015/TT-NHNN)

Đối với tổ chức, các nhân:

• Đối với nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình phải có:
• Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật có liên quan;
• Các điều kiện như: Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính; Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở.
• Nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có:
• Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;
• Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;
• Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này;

Và đáp ứng một số điều kiện như: Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b. Hồ sơ thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai

Hồ sơ thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm:

• Hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt
• Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản gốc)
• Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật
• Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng
• Các giấy tờ khác (nếu có)

Hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm:

• Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp quy định của pháp luật về nhà ở (bản gốc)
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc)
• Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc)
• Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật
• Các giấy tờ khác (nếu có)

Bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai

Quy định bảo lãnh nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng và an toàn trong đầu tư kinh doanh bất động sản. Với những rủi ro mà nhiều người lo ngại, trong đó tình trạng các chủ đầu tư không đủ vốn cũng đầu tư kinh doanh dự án, đầu tư dự án dàn trải, sử dụng vốn huy động sai mục đích, kéo dài thời gian bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hoặc không đầu tư dự án theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, gây thiệt hại cho khách hàng. Các điều khoản bảo lãnh đã được quy định bổ sung vào điều 56 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

Theo quy định này, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Nếu như chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Nhà ở hình thành trong tương lai có được tặng không?

Nhiều người vẫn thắc mắc, nhà ở hình thành trong tương lai có được tặng hay không. Dựa vào đặc điểm ký hợp đồng mua bán trước, sau khi hoàn thành ít nhất 1 - 2 tháng mới có giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) thì việc tặng nhà ở hình thành trong tương lai là không thể thực hiện được. Vì chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Như vậy, phải sau khi bàn giao tức là nhà đã xây xong thì mới được cấp Giấy chứng nhận. Trước thời điểm này, bất động sản hình thành trong tương lai không có Giấy chứng nhận nghĩa là không đủ điều kiện tham gia giao dịch tặng cho.

>>>> Xem thêm:

• 3 tuyệt chiêu dứt điểm khách hàng đòi chiết khấu nhà đất [Tổng hợp]
• Những điều cần lưu ý để "trúng lớn" khi mua bán nhà đất tháng cô hồn (tháng 7 âm lịch)
• Rủi ro đầu tư bất động sản & bài học kinh nghiệm đầu tư đắt giá (Phần 1)
• Trọn bộ quy trình thủ tục pháp lý mua bán đất nền dự án an toàn (Từ A-Z)